Bostadsrättsförening
Bostadsrättsavgiften finansierar gemensamt fastighetsunderhåll och de lån bostadsrättsföreningen eventuellt har tagit. Politiskt var det socialdemokrater, liberaler och bondeförbundare som förespråkade bostadsrätten som boendeform, medan högern och kommunisterna var emot. Högern var motståndare eftersom privata hyresvärdar skulle missgynnas eller helt försvinna, om de boende ägde sitt boende själva. Kommunisterna var motståndare eftersom självägande ansågs missgynna kommunismens sak. Den första bostadsrättsföreningen i Norge grundades 1929, enligt modell från den svenska Hyresgästernas Sparkasse- och Byggnadsförening (nuvarande HSB). Tidigare hade det funnits sammanslutningar för att bygga bostäder för medlemmarna, exempelvis bostadsföreningen Ymer i Uppsala från 1923 . Bostadsaktiebolag hade funnits sedan första världskriget. 1960 stiftades en lag om bostadsrätter. En bostadsrättsförenings firma skall alltid utöver namnet på föreningen innehålla ordet "bostadsrättsförening". Lagen som reglerar bostadsrättsföreningens organisation är bostadsrättslagen. Exempel på andra lagar som påverkar bostadsrättsföreningen är Lagen om skydd mot olyckor, plan- och bygglagen och boverkets författningssamling, jordabalken och arbetsmiljölagen. Redovisning av räkenskapsåret sker enligt Årsredovisningslagen och en bostadsrättsförening är skyldig att upprätta en förvaltningsberättelse varje år. Berättelsen behöver dock inte registreras hos Bolagsverket. Föreningens fastighet kan pantsättas liksom varje bostadsrätt, men vid pantsättning av en bostadsrätt upprättas inget pantbrev. I det senare fallet handlar det om individuella medlemmar som pantsätter sin lägenhet för att subventionera överlåtelsen e.d. Föreningen kan också gå i borgen för medlemmar med fastigheten som pant. Fastighetens framtida underhållsbehov säkerställs med hjälp av avsättningar till reparationsfond och detta kapital brukar ofta betraktas som bundet eget kapital. Årliga avsättningsbelopp kan antingen beräknas som en viss procentsats av taxeringsvärdet, till exempel 1-3 procent beroende på fastighetens ålder, eller genom att upprätta en underhållsplan som periodiserar fastighetens flesta underhålls- och renoveringskostnader. En bostadsrättsförening måste alltid ha en styrelse samt minst tre medlemmar. Om inte detta är fallet så måste föreningen träda i likvidation. När en bostadsrättsförening upphör och nettotillgångarna skall delas ut, fördelas de proportionellt utifrån de andelstal som fastställts i föreningens ekonomiska plan och som också legat till grund för fördelningen av insatser vid föreningens bildande. Medlemmarna kan även besluta om likvidation, exempelvis då en förenings bostadsbestånd ska omvandlas till självägda fastigheter, vilket kan ske i småhusförening. En lägenhetsinnehavare, "bostadsrättsägare", äger inte utan nyttjar lägenheten. Bostadsrättslagen reglerar vad som får förändras, men ofta är det större ombyggnader och planförändringar som behöver godkännas av föreningens styrelse. Exempel på sådana är förflyttningar av viktiga funktioner såsom kök, badrum eller stamledningar till annan plats i lägenheten, eller ingrepp i fastighetens bärande konstruktion. Övriga åtgärder - som t.ex. byte av befintligt kök, förändringar av icke bärande väggar eller renoveringar av ytskikt - kan bostadsrättsinnehavaren normalt företa utan att kontakta styrelsen. Bostadsrättsinnehavaren tar också i och med sitt medlemskap i föreningen på sig ansvaret för att hålla sin bostad i gott skick och underhålla densamma, vilket t.ex. innebär att reparera eller byta ut fasta installationer i kök och badrum som blivit defekta genom slitage eller åldrande. Sådana åtgärder skall genomföras på ett fackmannamässigt sätt.
Oäkta bostadsrättsförening
Oäkta bostadsrättsförening är ett begrepp i den svenska bostadsrättslagen gällande beskattning av bostadsrättsföreningar. En förening räknas som en äkta bostadsrättsförening om den till minst 60 procent bedriver kvalificerad verksamhet. Med kvalificerad verksamhet menas främst upplåtelse av lägenheter till de egna medlemmarna. Föreningen är oäkta om den bedriver kvalificerad verksamhet till mindre än 60 procent, enligt en speciell formel. En oäkta bostadsrättsförening åtnjuter inte samma skatteregler som en äkta bostadsrättsförening. Det sägs ibland att även äkta bostadsrättsföreningar är oäkta under sitt första år som fastighetsägare. Det är ett oegentligt sätt att uttrycka att bostadsrättshavare som säljer sin andel under detta första år beskattas för hela vinsten i stället för en reducerad vinst, liksom alltid är fallet med dem som säljer andelar i oäkta föreningar (se ovan). Det beror på att det i reavinstsammanhang är förhållandena vid årets ingång som avgör om föreningen ska betraktas som äkta eller oäkta. Alla bostadsrättsföreningar som ännu inte äger en fastighet är oäkta, därav denna skatteeffekt. Det är emellertid enbart när det gäller reavinstbeskattning som detta gäller. En äkta bostadsrättsförening är i alla andra avseenden äkta från den dag föreningen tar över fastigheten. Bland annat deklarerar föreningen per den 31 december det första året som en äkta bostadsrättsförening. Även när det gäller uppskov med reavinstskatt betraktas föreningen som äkta redan från början. Enligt en dom i Regeringsrätten 2001 är det förhållandena vid försäljningsdatum eller vid årets utgång som är avgörande för om föreningen är äkta, vilket i sin tur avgör om den sålda andelen kan räknas som en ursprungsbostad i inkomstskattelagens mening. När bostadsrättshavaren säljer sin bostadsrätt beskattas hela den eventuella vinsten, inte 22/30 (73%) som för äkta föreningar. Vinsten kan inte heller skjutas upp. När bostadsrättshavaren säljer sin bostadsrätt i en äkta bostadsrättsförening och köper en bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening kan eventuell vinst inte skjutas upp. Om månadsavgiften för en bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening anses understiga lägenhetens bruksvärde kan mellanskillnaden betraktas som en beskattningsbar bostadsförmån. Även den oäkta föreningen kan beskattas för fiktiva hyresintäkter om hyran är lägre än bruksvärdet.
Bostadsförening
En bostadsförening är i Sverige ett bostadsföretag och en ekonomisk förening, tillika en boendeföreningsform som uppstod innan bostadsrättslagen introducerades (1930). Inga nya bostadsföreningar av denna typ får bildas. Bostadsföreningar lyder under lagen om ekonomiska föreningar och föreningens stadgar, men inte automatiskt under bostadsrättslagen, om inte delar av lagen finns medtagna i dess stadgar. Om inte stadgarna föreskriver att dispyter skall i första hand lösas av hyresnämnden gäller att olika åsikter i uthyrningar, överlåtelser eller andra frågor skall lösas i domstol. Finns det i stadgarna en klausul om att tvister ska lösas i skiljenämnd gäller denna endast för vissa tvister. I skatterättsligt hänseende behandlas en bostadsförening på samma sätt som en bostadsrättsförening. I en bostadsförening är man andelsägare eller innehar en andel i en bostadsförening – jämför bostadsrättshavare. Efter 1990 togs de flesta föreningars medlemsböcker bort, beviset att man innehade lägenheten, och lagen om skyldighet att föra lägenhetsregister introducerades. Medlemsboken innehöll ofta namn på innehavaren av lägenheten, samt föreningens stadgar och ordningsregler. Upplåtelsetiden kan antingen vara begränsad eller obegränsad i tiden, vilket motsvarar hyresrätt respektive bostadsrätt. En andelsägare i en bostadsförening med begränsad upplåtelsetid kan inte pantsätta lägenheten. En andelsägare med obegränsad upplåtelsetid kan normalt pantsätta lägenheten, men banken vill ofta granska stadgarna innan lån beviljas. I den rättsliga litteraturen rekommenderas att bostadsföreningar ombildas till bostadsrättsföreningar, då frågan om pant är komplicerad. Skillnaden mellan dessa båda former regleras delvis av övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen. Under första hälften av 1900-talet löd bostadsföreningar som hade (åtminstone en) lägenheter med begränsad upplåtelsetid under hyreslagen. En bostadsförening är inte skyldig att ha en ekonomisk plan som bostadsrättsföreningar är tvungna att ha. Medlemskontot planerades dock i förväg genom en så kallad finansplan som visade hur mycket var och en skulle betala som medlemsavgift, dito kostnader (jämför övriga omkostnader) och – på senare tid – energikostnader för lägenhetsobjektet. Finansplan är idag en del av ekonomiska planen. Insatsen betalades då med cirka 10–20 % och resten fördelades över några decennier och utgjorde andelskapital (jämför insatser i eget kapital). Efter 1971 års ändringar i bostadsrättslagen skulle bostadsrättsföreningar säkerställa fastighetens underhållsbehov med avsättningar till yttre underhållsfond, istället för att gå med positivt resultat och avsätta pengar till reservfond. Motsvarande gäller för bostadsföreningar. Räkenskapsåret är vanligtvis samma som det normala kalenderåret och bostadsföreningar är, precis som övriga bostadsföretag, skyldiga att upprätta resultat- och balansräkning. I vissa fall, om nettotillgångarna överskrider en viss faktor gånger prisbasbeloppet, finns även skyldighet att redovisa finansräkning. Lägenhetens årsavgift (även kallad månadsavgift om den aviseras varje månad) kan vara fördelad enligt. eller en kombination av ovanstående. 22 april 2014 fanns det 350 registrerade bostadsföreningar i Sverige. lägenhetens läge (till exempel ju högre upp desto dyrare avgift). per rumsenhet (m² eller m³). övriga värderingsgrunder.
Riksförbundet Bostadsrätterna Sverige
Riksförbundet Bostadsrätterna Sverige är en intresse- och medlemsorganisation för bostadsrättsföreningar i Sverige. Den egentliga firman är Riksförbundet Bostadsrätterna Sverige ekonomisk förening. Fram till 2011 hette organisationen SBC ekonomisk förening. 8 000 bostadsrättsföreningar samt 8 500 bosparare är medlemmar. Bostadsrätterna är storägare i SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB.
Bostadsrätt
Bostadsrätten har funnits i Sverige sedan 1800-talet. Syftet med införandet var att möjliggöra för föreningar, genom medlemmarnas besparingar, att tillsammans bygga ett hus. Numera sker så väldigt sällan. Före 1930 "ägdes" en lägenhet genom ägande av andel i bostadsförening eller aktier i bostadsaktiebolag. Bostadsrättsföreningar kunde bildas sedan den första bostadsrättslagen stiftades år 1930. Bostadsrätten blev en viktig del i det svenska folkhemsbygget, med den kollektiva principen att boendet i lägenhetshus skulle ägas och förvaltas på kooperativ basis av de boende själva. Idén var att bostadshuset skulle ägas gemensamt av de boende, med en boenderepresentativ styrelse som kunde kontrollera intäkter och utgifter. Hyran skulle därigenom enbart täcka de kostnader som var oundgängliga för boendet och all vinst inom hyresmarknaden skulle på så vis tillfalla de boende själva, istället för att komma privata hyresvärdar till godo. Numera bildas oftast bostadsrätter antingen genom att hyresrätter ombildas till bostadsrätter, eller vid nybyggnad att en bostadsrättsförening bildas av det byggbolag som låtit uppföra byggnaden för att sälja bostadsrätterna. För att en ombildning skall kunna komma till stånd krävs bland annat att någon bildar en bostadsrättsförening och att minst 2/3 av samtliga hushåll i fastigheten godkänner föreningens plan. I vissa fall (allmännyttans fastigheter) krävs även ett godkännande av länsstyrelse. Hyresgäst som inte vill köpa in sig har rätt att bo kvar som hyresgäst med oförändrade rättigheter även i nybildad bostadsrättsförening, eftersom föreningen enligt lag då måste överta alla skyldigheter som hyresvärd. Då ett byggbolag låter uppföra en byggnad i vilken det skall bli bostadsrätter består styrelsen då föreningen bildas av anställda på byggbolaget, en så kallad byggande styrelse. En sådan styrelse verkar inte alltid för de framtida medlemmarnas intressen utan snarare byggbolagets. En följd av detta kan vara att det sätts en alltför låg månadsavgift då det underlättar försäljningen, och att månadsavgiften sedan måste höjas. En annan kan vara att det ingås ofördelaktiga avtal å föreningens vägnar. En sådan styrelse behöver emellertid inte beviljas ansvarsfrihet av föreningsmedlemmarna under följande årsmöte. Vid överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall ett avtal upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen, d.v.s. tidigare resp. senare innehavare. För att en överlåtelse skall vara giltig måste köparen beviljas medlemskap i föreningen, undantaget är exekutiv försäljning och tvångsförsäljning. Styrelsen har rätt att neka en köpare medlemskap i föreningen, men beslutet kan överprövas i Hyresnämnden. Den vanligaste orsaken till att medlemskap nekas är för låg inkomst eller betalningsanmärkningar, men även andra skäl kan åberopas. Medlemskap kan dock ej nekas på grund av för låg inkomst. Vad för villkor som får finnas i stadgarna som förutsättning för inträde i föreningen är numera reglerat i bostadsrättslagen. Vanligt är också att juridiska personer nekas medlemskap, då juridiska personer som medlemmar kan leda till att föreningen blir en oäkta bostadsrättsförening. Det är vanligt att en köpare av en existerande bostadsrätt jämför bostadens storlek, attraktivitet och pris med liknande utbud på marknaden. Månadsavgiften är normalt en del av denna jämförelse. I månadsavgiften ingår kostnader för det gemensamma underhållet liksom kostnader för föreningens lån, vilka kan variera beroende på föreningens belåningsgrad och lånens räntesats. Eventuell skillnad mellan "försäljningsbelopp" och det belopp som investerats vid anskaffandet av bostadsrätten ska innehavaren deklarera för taxering som realisationsvinst, med vissa avdrag. Även beräknat kapitalvärde på bostadsrätten kan vara föremål för bedömning av förmögenhet hos innehavaren.
Ägarlägenhet
En ägarlägenhet (tidigare våningsegendom) är en lägenhet som ägs direkt. Ägarlägenheter skiljer sig på så sätt från bostadsförenings-, bostadsrätts- och bostadsaktiebolagslägenheter, där föreningen eller bolaget äger en fastighet och lägenhetsinnehavaren endast har en andel i samfälligheten. Kopplat till ägarlägenheter finns en samfällighet eller en förening som ansvarar för de gemensamma utrymmena och andra gemensamma intressen, men den äger inte de enskilda bostäderna, ibland inte heller de gemensamma utrymmena. Föreningen kan genom sina stadgar begränsa till exempel rätten att hyra ut lägenheterna och kan vidta åtgärder mot lägenhetsägare som missköter sig. Dess befogenheter varierar enligt jurisdiktion och stadgar. I Danmark har föreningen exempelvis rätt att ta lån i de enskilda medlemmarnas namn. Beslutanderätten i samfälligheten utövas ofta av ägarna, men i vissa frågor kan de faktiskt boende (också hyresgäster) ha beslutanderätt. I Sverige har ägarlägenheterna introducerats genom en ny form av direkt ägande av en del av en byggnad, vilket gjorts möjligt genom ny lagstiftning, som gäller från 1 maj 2009. Lägenheten definieras här som en fastighet i sig och innehavaren äger alltså dels sin lägenhet, dels en andel i den fastighet som innefattar tomten och de gemensamma utrymmena. Man räknade innan beslut att mellan 3 000 och 5 000 ägarlägenheter skulle byggas per år. I slutet av 2014 hade endast 955 byggts sammanlagt i hela landet. De danska ägarlägenheterna kallas ejerlejlighed, de norska eierseksjon. I Finland finns inte ägarlägenheter av svenskt slag, utan dessa motsvarar närmast av bostadsaktiebolag (och samägda fastigheter, vilka är ovanliga). Boendeformen ägarlägenheter är mycket vanlig utomlands. En liknande form av privat bostadsägande med kollektiv ansvarighet för gemensamma faciliteter och ytor tillämpas världen över för andra former av boende, vilket i dag inkluderar bland annat villor, radhus och lägenheter. Systemet går ut på att någon köper en villa, ett radhus eller en lägenhet och samtidigt blir obligatorisk medlem i en förening, ofta kallad Homeowners Association. Föreningen står för underhåll av gemensamma strukturer och ytor utomhus såväl som i byggnader. Alla medlemmar betalar samma medlemsavgift som går till att täcka de gemensamma utgifterna. Styrelseformen för en Homeowners Association utgörs av en medlemsvald styrelse. Under det tidiga 1900-talet upplevde Sverige både bostadsbrist och kapitalbrist. Regeringen och byggfirmorna hade då inte kapital nog att finansiera ett expanderat bostadsbyggande. Istället för att bygga finansieringskrävande hyresbostäder med långsam avkastning så föddes idén att bygga fastigheter som skulle finansieras av de boende. Bankerna drog sig emellertid för tanken att ge stora lån till allmänheten, speciellt till de mindre bemedlade som upplevde den svåraste delen av bostadsbristen. År 1930 infördes därför bostadsrättslagen som tillät finansiering av en lägenhetsbyggnad delvis genom försäljning av bostadsrätter till bostadsrättsinnehavare och delvis genom ett banklån till bostadsrättsföreningen. Räntekostnader för föreningens lån och byggnadens underhållskostnader betalades av medlemmarna i form av månadsavgifter. Det nya bostadsrättssystemet fungerade väl, medlemmar som sålde sina bostadsrätter i andra hand fick i allmänhet tillbaka sina insatser. Mellan 1950 och 1970 gick Sverige snabbt mot bättre ekonomiska tider, men med fortsatt bostadsbrist, och andrahandsvärdet av bostadsrätter steg kraftigt. Detta trots att äldre hyresrättsfastigheter också i allt större utsträckning ombildades till bostadsrättsföreningar. Tack vare de stigande bostadspriserna kunde en bostadsrättsägare som varit med om ombildningen göra stor vinst vid försäljning av sin bostadsrätt utan några krav från bostadsrättsföreningen.
